Cap rate: qué es y cómo se calcula en un inmueble
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El cap rate, o tasa de capitalización, es una de las primeras cifras que se miran al evaluar un inmueble para rentar. Mide cuánto ingreso neto genera una propiedad en un año en relación con lo que cuesta. Es simple de calcular y útil para comparar, pero dice menos de lo que parece.
En esta guía explicamos qué es el cap rate, cómo se calcula paso a paso, cómo se usa para comparar inmuebles y qué cosas no captura. Sirve igual para un departamento en México que para un piso en España.
Qué es el cap rate
El cap rate es el ingreso operativo neto anual de un inmueble dividido entre su valor o precio de compra, expresado como porcentaje.
Cap rate = ingreso operativo neto anual ÷ valor del inmueble
El ingreso operativo neto, conocido en inglés como NOI, es lo que queda de las rentas de un año después de pagar los gastos de operar el inmueble. No incluye el pago de una hipoteca ni los impuestos sobre la renta del dueño. Esa exclusión es a propósito: el cap rate mide el inmueble, no la forma en que lo compraste.
En España es común hablar de rentabilidad neta, que se calcula de forma muy parecida. En México y en Estados Unidos se usa más el término en inglés.
Cómo se calcula el cap rate, paso a paso
1. Calcula la renta anual esperada
Multiplica la renta mensual por doce. Si el inmueble no estará rentado todo el año, descuenta los meses vacíos que esperas de forma realista. Un inmueble que rara vez se queda vacío y uno que tarda meses en encontrar inquilino no rinden lo mismo aunque cobren la misma renta.
2. Resta los gastos de operación
Incluye todo lo que paga el dueño para que el inmueble funcione y siga rentado:
- Impuesto predial en México, o IBI en España.
- Cuotas de mantenimiento o de comunidad, si no las paga el inquilino.
- Seguro del inmueble.
- Reparaciones y mantenimiento.
- Administración, si la delegas.
- Comisiones por encontrar inquilino.
No incluyas el pago de la hipoteca ni la depreciación.
3. Divide entre el valor
El resultado de restar los gastos a la renta es el ingreso operativo neto. Divídelo entre el precio de compra, o el valor actual si ya eres dueño, y multiplica por cien.
Un ejemplo con números redondos
Los siguientes números son solo un ejemplo para mostrar el cálculo. No son una referencia de mercado.
Un departamento cuesta 3,000,000 de pesos y se renta en 18,000 pesos al mes. La renta anual sería 216,000 pesos. Suponiendo un mes vacío al año, la renta esperada baja a 198,000 pesos.
Los gastos de operación del ejemplo suman 30,000 pesos al año entre predial, mantenimiento, seguro y reparaciones. El ingreso operativo neto queda en 168,000 pesos.
Cap rate = 168,000 ÷ 3,000,000 = 0.056, es decir, 5.6%.
Si en lugar del ingreso neto usaras la renta bruta completa, el resultado sería 7.2%. Esa diferencia es la razón por la que conviene preguntar siempre con qué gastos se calculó una cifra que te ofrecen.
Para qué sirve
El cap rate sirve sobre todo para comparar. Si tienes dos inmuebles en la misma zona y del mismo tipo, el que tiene un cap rate más alto genera más ingreso por cada peso invertido, con todo lo demás igual.
También sirve para leer un precio. Si un vendedor pide un precio que implica un cap rate mucho más bajo que el de propiedades parecidas en la misma zona, está pagando la expectativa de que el valor suba, o el precio está alto. Ninguna de las dos cosas es mala por sí sola, pero hay que saberlo.
La guía de Investopedia sobre la tasa de capitalización, en inglés, profundiza en cómo se usa en inversión inmobiliaria comercial.
Lo que el cap rate no te dice
Esta es la parte que más se olvida. El cap rate es una foto de un año, y deja fuera cosas importantes:
- El financiamiento. Si compras con crédito, tu rendimiento sobre el dinero que pusiste puede ser muy distinto. Para eso existen otras métricas, como el rendimiento sobre el efectivo invertido.
- La plusvalía. Un inmueble con cap rate bajo en una zona que se valoriza puede terminar siendo mejor inversión que uno con cap rate alto en una zona que se estanca.
- Los impuestos del dueño. Lo que pagas de impuestos sobre las rentas depende de tu régimen fiscal y del país.
- Los gastos grandes que no son anuales. Impermeabilizar, cambiar instalaciones o renovar una cocina no aparecen en un año normal, pero llegan.
- El riesgo. Dos inmuebles con el mismo cap rate pueden tener inquilinos, contratos y zonas muy distintos.
Por eso el cap rate es un punto de partida, no una decisión. Antes de comprar, además de los números, hay que revisar la parte legal y física del inmueble. Lo explicamos en nuestra guía de due diligence inmobiliario.
Cómo lo usamos en la casa
Grupo DePeller invierte en empresas y en inmuebles, entre México y España. Para un primer cálculo de flujo y retorno puedes usar nuestra herramienta Analiza una inversión, que incluye las fórmulas y una lectura de la zona.
La lógica es la misma que usamos con las empresas: entender de dónde sale el dinero y qué puede salir mal antes de decir que sí. Si te interesa ese lado, lee cómo leer una empresa antes de invertir.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el cap rate en bienes raíces?
Es la tasa de capitalización: el ingreso operativo neto anual de un inmueble dividido entre su valor o precio, expresado como porcentaje. Mide cuánto renta una propiedad frente a lo que cuesta, sin contar el financiamiento.
¿Cuál es la fórmula del cap rate?
Cap rate = ingreso operativo neto anual ÷ valor del inmueble × 100. El ingreso operativo neto es la renta anual esperada menos los gastos de operación, sin incluir la hipoteca.
¿Qué es un buen cap rate?
Depende de la zona, del tipo de inmueble y del riesgo. Un cap rate más alto suele venir con más riesgo o menos expectativa de plusvalía. Lo útil es compararlo con inmuebles parecidos en la misma zona.
¿El cap rate es lo mismo que la rentabilidad neta?
Son muy parecidos. En España se suele hablar de rentabilidad neta de un inmueble, que se calcula restando gastos a la renta y dividiendo entre el precio. Conviene preguntar siempre qué gastos se incluyeron.
Esta nota es informativa. No es asesoría legal, fiscal ni de inversión. Cada caso se revisa con un profesional.