Due diligence inmobiliario: qué revisar antes de comprar
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El due diligence inmobiliario es la revisión que se hace antes de comprar un inmueble para confirmar que es lo que dicen que es, que el vendedor puede venderlo y que no trae problemas escondidos. La palabra viene del inglés y se traduce como debida diligencia.
Muchos problemas de una compra no se ven en la visita. Un adeudo de predial, un gravamen, un uso de suelo distinto al que te dijeron o una construcción sin permisos aparecen después, cuando ya son tuyos. Esta guía es una lista práctica para México, con notas para España, de lo que conviene revisar antes de firmar.
No sustituye a un notario ni a un abogado. Les ayuda a ellos y a ti a hacer las preguntas correctas.
Qué es el due diligence inmobiliario y quién lo hace
En una compra sencilla, buena parte de la revisión legal la hace el notario antes de escriturar. En una inversión más grande, o cuando el inmueble tiene historia complicada, conviene sumar a un abogado inmobiliario, a un perito o arquitecto para la parte física, y a un contador para la parte fiscal.
Lo importante es empezar antes de comprometer dinero. Si vas a dejar un anticipo o firmar un contrato de promesa, pide que la operación quede sujeta a que la revisión salga bien.
1. Revisión legal: que el vendedor pueda vender
- Escritura o título de propiedad. Que esté a nombre de quien vende y que la descripción del inmueble coincida con lo que vas a comprar: superficie, linderos, número oficial.
- Certificado de libertad de gravamen. Lo emite el Registro Público de la Propiedad del estado y muestra si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Pide uno reciente.
- Situación del vendedor. Si está casado bajo sociedad conyugal, puede necesitar la firma de su cónyuge. Si el inmueble viene de una herencia, la sucesión debe estar concluida. Si vende una empresa, hay que revisar que quien firma tenga poder suficiente.
- Régimen de propiedad. Si es un departamento, revisa el régimen de propiedad en condominio y su reglamento. Si es un terreno, confirma que no sea ejidal o comunal sin el proceso de cambio correspondiente, porque eso cambia por completo cómo se puede vender.
- Juicios pendientes. Pregunta por escrito si hay litigios relacionados con el inmueble y pide que el vendedor lo declare en el contrato.
En España, el primer paso equivalente es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, que muestra al titular y las cargas. Se solicita en línea a través del sitio de los Registradores de España.
2. Revisión de adeudos
Muchas deudas del inmueble pasan al nuevo dueño. Pide constancias de que están pagadas:
- Impuesto predial al corriente.
- Derechos de agua al corriente.
- Cuotas de mantenimiento del condominio, con una carta de no adeudo del administrador.
- Luz y gas, con los últimos recibos pagados.
En España, lo equivalente es el IBI al corriente y el certificado de la comunidad de propietarios de que no hay deudas pendientes.
3. Revisión urbana y de permisos
- Uso de suelo. Confirma en el municipio o alcaldía que el uso permitido coincide con lo que quieres hacer: vivienda, oficina, comercio, renta vacacional. Este punto pesa mucho si compras para invertir.
- Licencia de construcción y terminación de obra. Especialmente si hubo ampliaciones. Metros construidos sin permiso pueden traer multas o impedir escriturar.
- Reglas del condominio. Algunos reglamentos limitan las rentas cortas, las mascotas o los cambios de uso.
- En preventa. Revisa que el desarrollador tenga la propiedad del terreno, la licencia de construcción y, de preferencia, un esquema que proteja tu dinero, como un fideicomiso.
4. Revisión física
Una visita bonita no es una revisión técnica. Para una inversión, vale la pena pagar a un especialista que revise:
- Estructura: grietas, asentamientos, humedad.
- Instalaciones eléctricas, hidráulicas y de gas.
- Impermeabilización y techos.
- Superficie real contra la que dice la escritura.
Un avalúo hecho por un perito independiente te dice además si el precio tiene sentido frente a inmuebles comparables. No es lo mismo que la opinión de valor de quien vende.
5. Revisión financiera y fiscal
Si compras para rentar, revisa los números con calma: renta esperada, meses vacíos, gastos de operación y lo que queda. La primera métrica para comparar es el cap rate; lo explicamos en cap rate: qué es y cómo se calcula.
También conviene entender los impuestos de la compra y los de la renta o venta futura. En México, el impuesto sobre adquisición de inmuebles y los gastos notariales cambian según el estado. En España, dependen de si es vivienda nueva o usada y de la comunidad autónoma. Un contador te dirá cuánto sumar al precio.
Si ya tienes contratos de renta vigentes con el inmueble, pide copia de cada uno, con los depósitos y la fecha de vencimiento. Estás comprando también esos contratos.
Señales para frenar
- El vendedor no quiere mostrar documentos o pide que se firme rápido.
- La superficie de la escritura no coincide con la real.
- Hay gravámenes que "se van a quitar después".
- El precio está muy por debajo de inmuebles comparables sin una razón clara.
- Te piden pagar a una cuenta que no está a nombre del vendedor.
Ninguna de estas señales prueba un fraude, pero todas piden más revisión antes de seguir. Para una visión general en inglés, la guía de Investopedia sobre due diligence explica el concepto en distintos tipos de inversión.
Cómo lo hacemos en la casa
Grupo DePeller invierte en inmuebles y en empresas entre México y España. En los dos casos, la regla es la misma: entender qué se compra y qué puede salir mal antes de decir que sí. Si quieres hacer un primer cálculo de una propiedad, usa nuestra herramienta Analiza una inversión. Si quieres vender, también está Quiero vender.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el due diligence inmobiliario?
Es la revisión legal, física, urbana y financiera que se hace antes de comprar un inmueble, para confirmar que el vendedor puede venderlo, que no tiene deudas ni cargas escondidas y que el precio tiene sentido.
¿Qué documentos pedir antes de comprar una casa en México?
La escritura, un certificado de libertad de gravamen reciente, el predial y el agua al corriente, la carta de no adeudo de mantenimiento si es condominio, y la identificación y estado civil del vendedor. El notario te dirá si falta algo para tu caso.
¿Qué es la nota simple en España?
Es un documento del Registro de la Propiedad que muestra quién es el titular del inmueble y si tiene cargas, como hipotecas o embargos. Se puede pedir en línea y es el primer paso para revisar una compra en España.
¿Cuánto tiempo toma un due diligence inmobiliario?
Depende del inmueble y de lo rápido que lleguen los documentos. Una compra sencilla puede revisarse en pocas semanas. Un terreno, una preventa o un inmueble con historia complicada suelen tomar más.
Esta nota es informativa. No es asesoría legal, fiscal ni de inversión. Cada caso se revisa con un profesional.